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房屋買賣是一項極需要專業的工作，尤其法拍屋買賣稱參差許多問題與風險物件，更需要極嚴謹的態度及專業才能完成使命。

法拍公司精準法拍屋的開標行情研判，則需要多年實際操作經驗，加上個案分析、排除點交的難易度、是否要代繳稅費（如道路工程受益費）、可否貸款的額度、使用限制、買賣限制、法拍屋本身的狀況、生活機能、高低樓層、周邊整體的生活環境、脫手市場的接受度、、、、等，均影響法拍屋開標價格高低。

集合式管理住宅最常遇見的是前手所積欠管理費，管理委員會常以公寓大廈管理條例第24條之1之規定：

（區分所權人之繼受人之應繼受原區分所權人依本條例或規約所規定之一切權利義務），甚至集合式住宅於住戶規約明訂：

拍定法拍屋如有欠電話費，則不需要向欠費的公司辦理移出手續或代繳舊欠費，其所積欠的費用待原電話申請人，再向電話公司提出覆申請使用時,費用會請原欠款人繳清之後，才能再提出申請，故與拍定人無關亦不需要特別來處理；天然瓦斯費雖屬民間經營，處理方式並無任何空間，依該法拍屋座落標的申請瓦斯錶登錄，如果有任何舊欠費均應全部繳清後才能恢復使用。

在法拍屋強制執行點交之前，請配合鎖匠先行到現場勘察了解，要開鎖的種類及難易度，甚至必要時準備破壞工具，在強制執行的過程中事半功倍，法院排定點交時程通常在同一天，不只點交一個案件，所以行程相當緊湊，這時鎖匠的功力好與不好，將影響整個執行流程，否則執行的書記官或法官等待失去了耐性，將可能延緩至下次才執行

多數銀行均無承辦法拍屋尾款的代墊，但金融機構銀行也有部分將法拍屋代墊，作為房屋放款的主軸，法拍公司有些甚至會與銀行合作簽署合作協定，由於法拍屋進價比一般市場交易價格低，拍賣價格透過公開資訊查詢，銀行的風險跟著降低，銀行承做的意願相當高，所以透過合作協議，法拍公司可以為客戶爭取較低代墊利息，銀行本身也可以透過拍賣代墊放款，賺取放款利息；還有可以透過查詢法拍屋的原放款銀行合作與聯繫，查詢了解債務人本身一些狀況及該法拍屋之狀況，進行標前的風險評估。

法拍屋中的不動產標示，可以讓我們很快的了解房屋的基本資訊，從地號、建號、增建查封建號（增建建號：法院查封不動產如有未辦保存登紀部份，即民間俗稱的違章建築，在拍賣查封測量時會編定臨時建號，於拍賣程序終結時核發移轉証明書後即塗銷所編定的臨時建號，所以我們常常看見法拍備註(附表###建號之建物並未辦理建築物所有權第一次登記，於拍定後無法逕持不動產權利移轉証明書辦理所有權登記，且該建築物若經主管機關認定係屬違章建築，拍定人應自行承受拆除時危險），簡單的解釋該增建之違章，依法本來就無法請領所有權登記，拍賣時依法併入拍賣，雖然有給付價金買入，但違章仍是事實，當然要承受拆除的風險。拍賣不動產建築物尤其是透天厝，應至現場逐一核對標示，有時不知是債權人或是法院疏失，拍賣屋漏查封增建部份便會造成點交困擾，為免不必要的浪費與損失，參與標售之前應詳查不動產。

標購法拍屋時常會收到原屋主的公文書，如稅單、存證信函、法院文書、兵役通知、、、、等，應查証是否有原屋主設立戶口或公司登記，如果發現有幽靈人口，拍定人可以依房屋所權人名義聲請強制遷出，排除幽靈人口，自用型住宅就能享稅捐優惠條件。

投標法拍屋之前，利用原址遺留的水電單據或抄錄門口的水、電牌編號，雖然非原屋主只要有能技巧地詢問，在拍賣前的取得想要的情報，來判斷房屋內是否有人居住使用，其使用的度量來判斷是否正常出入使用；在房屋拍定之後亦可持移轉証明書正本，向自來水或台電公司聲請強制過戶，就不用代繳前債務人所積欠的水電費（內文規定須債務人聲請登記用水、用電與法拍移轉証明書上為同一人，為保全日後求償程序）。

案例：曾發生過一間法拍的工廠積欠電費超過了一仟兩百萬，拍定人訴訟期間曾經向水電公司請求斷水、斷電，當時水電公司以水電為民生生活必需品為由予以拒絕，後來發生呆帳向拍定人請求被拒，經法院訴訟台電公司敗訴無請求權，事後台電公司發布內文：略—應積極主動配合拍定人之請求聲請水電過戶。

法拍屋如遇到年邁的長者，應事前聯絡社會局於法拍點交日前予以安置協助，身體狀況不佳者更應協調民間救護車警戒保護，以防止強制執行點交時，老人家身心負荷不了而發生意外，優良的法拍公司會事先前往觀察了解，並提早狀況演練及安排，讓房子安全順利的點交。

房屋內之裝璜應該視為不動產之從物，其常助主物之效用，雖非該不動產之成分，如同屬債務人所有之從物，即為不動產效力所及，如同房屋內之水、電設備等，強制執行法規定解釋[效力所及]該從物，就從物部份不需另為查封之行為，僅就查封不動產、如房屋即可。

如房屋之水、電、門窗、裝璜物、衛浴設備、天然瓦斯等均屬之。

在法院執行查封或點交不動產，債權人或拍定人可向法院陳報現場狀況及是否需要增派員警，如需警察到場協助執行程序，法院會先發函到所屬的管轄派出所請求員警協助，以防止債務人非理性的抗爭，有經驗的法拍公司會請求代送公文書給警察局，可以互留聯絡電話及確認排班配合員警，在法院未到場前安排警員就定位，以減短處理時程。

警員到場協助處理非原有服務業務範圍，債權人或拍定人需要另行準備差旅費（每人約500塊），在執行程序完成後於筆錄上會簽向拍定人請領，執行人再向法院聲請優先分配執行費，但如為點交之最後程序，一般人均不會計較，畢竟可以聲請警員到場協助，已是滿滿的感激。

鄉市鎮公所均有調解委員會之設立，調解委員均由有名望的地方人士出任，從聲請調解到排定調解日通常在半個月內，而且達成調解之調解筆錄需送往法院複查，核發的調解證明書在法律上視同法院判決效力。

善用資源請求協助調解，利用有公信力的平台對話，多數的債務人或承租人均會比較安心、願意對話，調解內容引導對拍定人有利的條件，縱使日後債務人不依約定交屋，拍定人可持調解成立之公文書，向法院聲請點交，屆時不點交的狀況也可以變成點交案件。

村鄰里長多為士紳達人，在地方上有一定的名望及影響力，藉由在地村鄰里長的公信力與客觀性，債務人通常較容易接受這樣的居中協調角色，並且能夠快速的協商出答案，因為債務人房屋被法拍想要顧及面子，會希望事件趕快落幕，不要被過度的宣揚，透過村鄰里長保持中立和諧談判，會使點交順利遷讓。

另外，如果遇到搬遷遷讓多時的空屋，最好能協商村鄰里長會同現場察看，錄影、照相及第三人到場證明，以免除空屋後遺症之糾葛。

法拍屋內如有遺留物，應及早具狀向法院陳報，法院會發函通知債務人前往領取遺留物，如果在限定期間不取回，則可申請動產拍賣，法院會排定現場履勘時間，一般會先列出保管點交清冊，法院會指定保管人(通常都是委託拍定人)，保管人負有保管責任，多數為原地現場保管；另一種可向法院聲請移往其他倉庫保管，但保管人需自備倉庫及準備搬家公司的費用，於動產拍賣程序終結時，再由拍賣所得價款求償執行費，拍賣所得之剩餘價金將依法提存或由依法得參與分配之債權人平均分配。

法拍屋中的遺留物中，神像及祖先牌位也是常見一種。

依民間風俗習慣，即使供桌或使用器具再漂亮、再高級，一般而言也不會有人承接，即便是送人也沒人要，所以向法院申請當遺留動產拍賣也只是白白浪費時間。